Inspirada num modelo nova-iorquino, São Paulo está abrindo uma nova frente na batalha para prover habitação adequada aos seus milhões de residentes que moram mal: moradia popular de aluguel.
Depois de consultar autoridades e executivos do setor residencial de Nova York, a prefeitura de São Paulo está se preparando para licitar a construção de um prédio de 600 apartamentos na Barra Funda em que 25% das unidades serão alugadas para famílias de baixa renda, enquanto as demais serão vendidas para faixas de renda mais alta.
O modelo é uma variação de uma experiência iniciada em Nova York nos anos 80, quando a cidade também tentava reduzir seu déficit habitacional. Conhecido como 80/20, o sistema geralmente implica um incentivo fiscal para o incorporador erguer um edifício de apartamentos para aluguel, contanto que 20% das unidades sejam alugadas para famílias com renda abaixo da média da cidade. Os outros 80% podem ser alugados a preços de mercado.
Críticos dizem que o sistema nova-iorquino alivia muito pouco as necessidades da cidade e que subsídios acabam beneficiando mais as construtoras do que quem precisa de moradia, entre outros problemas.
Mesmo assim, milhares de edifícios, vários deles bem elegantes, já foram construídos em Nova York pelo sistema 80/20, embora nem sempre a divisão seja exatamente 80% e 20%. O sistema tem sido “extremamente bem-sucedido”, diz o secretário municipal de Habitação de Nova York, Marc Jahr, um dos especialistas que esteve em São Paulo e discutiu o 80/20 com autoridades e empresários paulistanos.
O projeto paulistano também não segue à risca os padrões de Nova York, que foi adaptado para os trópicos.
“São Paulo precisa de uma ampla variedade de habitações para uma ampla variedade de necessidades”, disse Jonathan Rose, um empresário de Nova York especializado em projetos imobiliários sustentáveis e que também esteve envolvido nas conversas com autoridades paulistanas. Ele acha que o projeto da Barra Funda vai ser importante para começar a atender uma crescente demanda por parte de pessoas que não estão na faixa de renda mais baixa.
A Secretaria Municipal de Habitação de São Paulo aceitou um projeto da Brookfield Incorporações, a divisão local da canadense Brookfield Asset Management Inc., pelo qual o prédio de 600 apartamentos perto do metrô Barra Funda, num terreno de 9.500 metros quadrados cedido pela prefeitura na rua Cônego Vicente Marino, esquina com Rua Cruzeiro. A expectativa é que a licitação seja aberta nos próximos meses e que as obras comecem no fim do ano ou início de 2013.
Em troca do terreno, a incorporadora que vencer a licitação dará 150 unidades para a Prefeitura alugar. A empresa, por sua vez, poderá vender 150 unidades para famílias com renda até seis salários mínimos e os 300 restantes para lares com até 16 mínimos de renda mensal. O aluguel, segundo a SMH, será de no máximo 25% da renda do inquilino, e não mais de 30% quando incluídas despesas com água, energia e condomínio.
“É um passinho para um novo modelo”, disse José Albuquerque, diretor de incorporação da Brookfield. Ele acredita que o projeto pode despertar mais interesse por unidades habitacionais de aluguel.
Para o projeto da Barra Funda, qualquer incorporadora ainda pode entrar na licitação e levar o contrato. Mas a Brookfield, que concebeu a ideia, pode ter uma vantagem. “Ninguém conhece o projeto melhor do que nós”, disse Albuquerque.
Claro que ele ainda é pouco para resolver o déficit habitacional de São Paulo. Também é ver para crer se um programa que funciona em Nova York pode dar os mesmos resultados no Brasil.
Um dos possíveis obstáculos é que talvez a preferência por comprar em vez de alugar esteja enraizada demais entre os brasileiros. “As pessoas querem ser donas de sua casa porque não sabem se vão ter emprego”, um temor adquirido durante décadas de instabilidade econômica, disse a secretária nacional de Habitação, Inês Magalhães. Segundo ela, o governo federal — que coordena o bem-sucedido programa Minha Casa Minha Vida — não tem planos de oferecer unidades de aluguel.
Fernando Herrera, analista da americana Prudential Financial, que tem investimentos no setor imobiliário no Brasil, observa que, embora possa haver demanda por unidades de aluguel em São Paulo, ainda é mais difícil tirar um inquilino indesejado no Brasil. “É preciso reduzir o tempo de despejo”, disse ele.
Mesmo se o mercado de aluguel crescer, isso não resolveria o problema habitacional de São Paulo, que ainda requer gordos subsídios estatais. Mas Ricardo Leite, o secretário municipal de habitação da cidade, está otimista. “Nos séculos XVII e XVIII, havia muitas favelas e cortiços na Europa, onde hoje você tem as cidades mais bonitas”, disse ele.
Paulo Trevisani
Fonte: The Wall Street Journal
